La gestión de una comunidad de propietarios se hace complicada para alguien que no conoce las leyes que lo regulan, y a veces surgen dudas que gracias a nuestro administrador de fincas vamos resolviendo. Sin embargo, hay algunos temas básicos que toda persona que vive en comunidad debe saber.
En estos 10 puntos resumimos los conocimientos más importantes que hay que saber:
1. Sin elementos comunes que compartir no hay comunidad
Una comunidad de vecinos estará regulada por la Ley de Propiedad Horizontal. Y para formar parte de ella deberás ser propietario de un piso, estudio, local, trastero o garaje.
2. Tu libertad para actuar depende de si estás hablando de un elemento común o privativo
En cualquier edificio, complejo o urbanización existen dos clases de instalaciones o servicios: unos que son comunes, en los que necesitarás el acuerdo de todos los vecinos para su modificación, y otros privados de cada propietario de uso exclusivo de cada vecino.
Los elementos privados serán todos aquellos en los cuales cada propietario ejerce su derecho de propiedad de forma exclusiva. Dentro de éstos, pueden estar no sólo las vivienda, apartamentos turísticos o locales; sino también por ejemplo, una plaza de garaje, buhardilla, sótano o trastero.
Sin embargo, los elementos comunes: serán aquellos que el Código Civil define como necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, urbanización o complejo; como por ejemplo, el suelo, los techos, los muros de carga, las vigas, el portal, las escaleras, la portería, los pasillos, etc.
Además de estos también pueden darse el caso de elementos comunes de uso privativo (ej: terraza o ático) que no constan como privados en las escrituras cuyo disfrute y uso corresponde al propietario, aunque el propietario no podrá realizar ninguna alteración que afecte a la configuración sin previa autorización de la junta de propietarios.
3. El Reglamento no puede ir en contra de los Estatutos, ni éstos en contra de la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la que rige sobre los Estatutos, normalmente contenidos en el Título Constitutivo (Escritura de Obra Nueva y División Horizontal inscrita en el Registro Mercantil) y el Reglamento de Régimen Interno. El Reglamento, a su vez, tampoco podrá contener derechos u obligaciones (prohibiciones) contrarios a lo que especifiquen los Estatutos.
4. La Junta de propietarios es el máximo órgano de gobierno de la comunidad
La Junta ostenta las responsabilidades más importantes de la comunidad, se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
5. Dependiendo qué quiere cambiar se necesita para aprobar la decisión en la Junta número de personas
Depende del asunto de que quiera tratar en la Junta de propietarios, se necesita un tipo de quórum específico para que el acuerdo sea válido:
- Unanimidad: será necesaria para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal (escrituras) o en los Estatutos de la comunidad, a excepción de los supuestos que se indican en los apartados 2 y 3 siguientes.
- Mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación: resulta necesaria para la validez de acuerdos que impliquen la realización de obras o servicios comunes con la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalías, siendo válidos aunque supongan modificación del título constitutivo o de los Estatutos de la comunidad
- La mayoría se distinguirán dos casos:
a) cuando la Junta se celebre en primera convocatoria, se necesitará la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, para la aprobación de acuerdos no incluidos en los apartados anteriores y que no afecten al título constitutivo ni a los Estatutos
b) cuando la Junta se celebre en segunda convocatoria (normalmente media hora más tarde de la primera convocatoria), se necesitará solamente la mayoría de los asistentes que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación de los propietarios presentes en la Junta, para la aprobación de acuerdos no incluidos en los apartados anteriores y que no afecten al título constitutivo ni a los Estatutos. - Tres quintas partes de los propietarios que a su vez representen tres quintas partes del total de cuotas de participación: resulta necesaria para la validez de acuerdos que impliquen: a) el establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general, como ascensor, portería, conserjería, vigilancia, aunque afecte o modifique al título constitutivo o a los Estatutos de la comunidad y b) el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignados un uso específico, requiriendo en este caso de la conformidad del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
- Una tercera parte de los propietarios que a su vez representen la tercera parte de las cuotas de participación: resulta necesaria para la validez de acuerdos que impliquen la instalación o adaptación de infraestructuras comunes de acceso a los servicios de telecomunicación o suministros energéticos colectivos (ej: instalación de gas natural, antena parabólica, etc).
6. Dejar de pagar la cuota de la comunidad no es una buen idea
Con la nueva Ley de Propiedad Horizontal, el tratamiento de la morosidad se endureció y su tratamiento en los juzgados se agilizó y simplificó con la introducción del llamado procedimiento monitorio. Hoy en día, la Ley establece que el propietario del inmueble está obligado al pago de los gastos y las derramas que le correspondan (en función de su cuota de participación), abonando dichas cantidades dentro del tiempo y en la forma que haya sido determinada por la Junta de propietarios.
7. Sácale el máximo partido a los presupuestos de tu comunidad
Una buena gestión de compra del mantenimiento de la finca puede llevar consigo una reducción importante de los presupuestos de la comunidad y, por tanto, reducir la cuota mensual a pagar por cada propietario.
8. Si consideras que un acuerdo supone un perjuicio en contra tuya o de la comunidad, tienes derecho a impugnarlo
Con la nueva Ley de Propiedad Horizontal, el tratamiento de la morosidad se endureció y su tratamiento en los juzgados se agilizó y simplificó con la introducción del llamado procedimiento monitorio. Hoy en día, la Ley establece que el propietario del inmueble está obligado al pago de los gastos y las derramas que le correspondan (en función de su cuota de participación), abonando dichas cantidades dentro del tiempo y en la forma que haya sido determinada por la Junta de propietarios.
De lo contrario, el presidente o el Administrador (si así lo acuerda la Junta de propietarios) puede interponer una demanda ante los Juzgados de Primera Instancia correspondientes a la localidad en la que esté situada la comunidad de propietarios, con las siguientes consecuencias para el demandado (moroso):
Si el demandado no comparece ante el Tribunal o no se opone a la demanda, el Juez ordenará la ejecución de los bienes del demandado, en el momento en que así lo solicite la comunidad, pudiendo ser embargados y subastados hasta cubrir la cantidad adeudada más los intereses, costas judiciales y gastos notariales causados a la comunidad.
Obligación de pagar los gastos derivados del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste (ej. si se hizo mediante burofax o mediante requerimiento notarial) y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos, así como los gastos de abogado y procurador cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilicen los servicios de dichos profesionales.
Nota importante
Aun cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquel, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El Juez acordará, en todo caso, el embargo preventivo, sin necesidad de que el acreedor (la comunidad) preste garantía alguna (en términos jurídicos, caución). No obstante, el deudor podrá «enervar» el embargo (poner fin al procedimiento de embargo) prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.
9. Contar con un administrador de fincas tiene sus ventajas
- Te ahorra tiempo en la redacción o revisión de todos los documentos que necesite la comunidad.
- Te asesora legalmente, antes de tomar ninguna decisión relacionada con la Ley de Propiedad Horizontal,
- Te ayuda a conseguir resultados para que tu presidencia sea considerada eficaz.
10. Estás viviendo en comunidad, si no te gusta y puedes cómprate un chalet independiente
Al vivir en comunidad hay que acatar normas por existir unos intereses comunes de tal forma que si no te gusta o no te ves capacitado para adaptarte, la única opción es un chalet independiente y aislado que no forme parte de ningún complejo inmobiliario o urbanización.